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北京楼市：这类小区跑输大盘，不要购买！

来源：京爷说房    时间：2023-05-04 09:17:56

大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！

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1、提问：京爷，您好，请问一下东方银座、三里屯SOHO的这类型的住宅怎么样?保值吗?它们的价格会受商业地产的价格影响吗?


(资料图片仅供参考)

回答：你好，这类商业风格的住宅，我说过挺多次，一般不建议买，因为涨不起来，除非有突出的学区。这里面三里屯SOHO就属于跑输大盘的类型，而东方银座表现尚可，毕竟在东城。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京n大不能买的小区》

2、提问：你好！请问万科观承大家400平（不是300的）的合院是不是属于未来涨幅比较小的房产？

回答：你好，是的，这类产品在北京基本上就属于消费品，自住很不错，但升值性都比较一般，如果这个合院在好点儿的地段，那还稍微好一些，但也不会太好。这些年来，表现比较好的改善产品是：热点板块的高端次新大平层。看咱们是什么需求了。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京n大不能买的房产》

3、提问：京爷好，想听您分析一下海淀五棵松这个板块。

回答：你好，五棵松板块是一个比较不错的板块，周围有产业，也有学校，所以历来升值性都还可以，成交量也ok。当然，只要是海淀核心板块，都表现不错。对于海淀来说，学区对其房价影响比较大。五棵松板块中，有一部分是属于万寿路学区，其中五一学区房历来表现就还不错，价格也相对高一些，而培英小学相关的房子价格相对低一些，位置也差点儿。另外一大部分则是金沟河附近，学校也还不错，位置、交通稍微差一些，所以价格也低点儿。当然，紫金长安也勉强属于五棵松板块，高端品质+好学区，所以稀缺性很高，价格也很高。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》

4、提问：请教下京爷，您觉得亦庄的这几个盘：经开汀塘,通泰国际公馆,经开壹中心,南海家园，哪个后续会更有涨幅呢。。。

回答: 你好，这几个小区升值性都不错，不好说未来一定哪个涨幅好。经开汀塘、经开壹中心属于稀缺且稳健，而南海家园则是受学区影响比较大一些。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》《北京买房顶级思维》

5、提问：京爷，唐堡花园这个小区有升值价值吗？是不是您说的那种三里屯商住混合没前途的小区啊？

回答：你说的是康堡花园嘛？朝阳康堡花园小区有点儿非大众审美（公寓风格），当然环境尚可、地段好，具有一定居住属性，所以升值性大盘水平，也就是说保值性还可以。如果纯投资/看中升值，倒不是太适合。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》

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